「親や親族の土地に家を建てる」
税金・住宅ローン・建築基準法など
知っておくべきこと

岡山支店の藤原です。

今回は「親や親族の土地に家を建てる」際にチェックすべきポイントをまとめてみました。税金・住宅ローン・建築基準法などの情報を知ることはとても重要ですので、しっかりとお伝えしますね。

チェックすべきポイント6選！

1.親族の土地に家を建てるメリットとデメリット

2.土地の名義は大丈夫？所有権や相続トラブルを回避する方法

3.実際に建築可能？土地の用途地域や建築基準法を確認しよう

4.住宅ローンの注意点！親族の土地でも借りられるのか？

5.贈与税や相続税に要注意！税金対策の基本知識

6.土地の地盤やインフラを確認！住みやすい家を建てるために

親族の土地に家を建てる
メリットデメリット

■メリット

1.経済的なメリット

• 土地購入費用の節約
  土地を新たに購入する必要がないため、土地購入費用を節約できます。
• ローン負担の軽減
  土地代がかからない分、住宅ローンの負担が軽減される可能性があります。

2.安心感

• 環境の理解
  親や親族の土地で育った場合、その環境や地域に慣れているため、住み慣れた場所での生活が続けられます。
• 近くに家族がいる
  親族が近くに住んでいる場合、困った時に助けてもらえる安心感があります。

3.信頼関係

• 親族間の信頼
  信頼できる親族から土地を借りることで、契約や取引のリスクが少なくなります。

■デメリット

1.法的・税務的リスク

• 贈与税や相続税
  土地を無償で借りた場合、贈与税や相続税が課されることがあり、税務面でのリスクがあります。
• 借地権の設定
  借地権の設定や契約内容に関する手続きが必要となります。

2.建築制限

• 建築基準法の遵守
  建築基準法や地域の規制に従う必要があり、場合によっては思うような建物が建てられないことがあります。
• 親族間の意見の違い
  建築計画や土地利用に関する意見の相違が生じることがあり、トラブルになる可能性があります。

3.心理的プレッシャー

• 親族との関係
  近くに親族が住んでいることで、プライバシーが守りにくくなることや、親族との関係が密接すぎることによる心理的なプレッシャーが生じることがあります。

土地の名義は大丈夫？
所有権や相続トラブルを回避する方法

1.土地の名義

• 土地の名義確認
  まず、土地の名義が現在どうなっているかを確認しましょう。不動産登記簿謄本（登記事項証明書）を取得して、土地の所有者や登記内容を確認します。
• 共有名義のリスク
  土地が複数人の共有名義になっている場合、全員の同意が必要です。共有名義の土地は相続や譲渡においてトラブルが発生しやすいので、注意が必要です。

2.所有権の確認と整理

• 所有権の明確化
  土地の所有権を明確にするために、親族との間で正式な契約書を作成し、所有権や借地権を明確にすることが重要です。法的な助言を受けることもおすすめです。
• 登記手続き
  土地の名義変更が必要な場合、正確な登記手続きを行うことが必要です。名義変更手続きをしないと、将来的に相続や譲渡に関するトラブルが発生する可能性があります。

3.相続トラブルの回避

• 遺言書の作成
  土地の所有者が遺言書を作成することで、相続時のトラブルを回避できます。遺言書に明確な指示があることで、相続人間の争いを避けることができます。
• 生前贈与
  土地の所有者が生前に土地を贈与することで、相続時のトラブルを回避することができます。ただし、贈与税が発生する場合があるので、税務面の対策を講じる必要があります。

4.法的手続きのサポート

• 専門家の相談
  不動産や相続に関するトラブルを回避するために、不動産業者や弁護士などの専門家に相談することが重要です。専門家の助言を受けながら手続きを進めることで、安心して家を建てることができます。

実際に建築可能？
土地の用途地域や建築基準法を確認しよう

土地の用途地域の確認方法

• 用途地域マップを利用する
  全国の市区町村ごとに用途地域を表示するマップが利用できます。例えば、用途地域マップを使って確認することができます。
• 市役所や自治体の窓口で確認する
  市役所や自治体の都市計画課やまちづくり課などで用途地域を確認できます。窓口で「用途地域を照会したい」と伝えると、担当者が地図で確認してくれます。
• インターネットで確認する
  多くの自治体がインターネットで用途地域を確認できるサービスを提供しています。市町村や都道府県のホームページを確認してみましょう。

建築基準法の確認方法

• 建築確認申請を行う
  建築確認申請は、工事着手前に特定行政庁や確認検査機関に設計図書を提出し、建築基準法への適合性をチェックしてもらう手続きです。
• 耐震基準の確認
  建物が新耐震基準を満たしているかどうかを確認するために、建築確認日を確認します。1981年6月1日以降に建築確認が行われた物件であれば、新耐震基準を満たしているといえます。
• 専門家に相談する
  建築士や不動産業者などの専門家に相談することで、建築基準法や耐震基準に関する詳細な情報を得ることができます。

住宅ローンの注意点！
親族の土地でも借りられるのか？

住宅ローンの注意点

• 借地権の設定
  親族から土地を借りる場合、金融機関が融資を行うためには借地権が設定されている必要があります。借地権契約を正式に結び、長期（例えば20年や30年）の借地権を設定すると良いでしょう。
• 担保評価
  金融機関は土地の担保価値を評価します。親族の土地でも、正式な借地権契約があれば、担保として認められることが多いです。
• 親族間の契約
  親族間であっても、借地権契約や住宅ローン契約は正式に書面で行うことが重要です。口頭の約束だけでは後々トラブルになる可能性がありますので、注意が必要です。
• その他の条件
  住宅ローンの審査には、借地権以外にも、収入や信用情報などが影響します。親族の土地に家を建てる場合でも、一般的な住宅ローンの条件を満たすことが必要です。

金融機関への相談

• 住宅ローンを借りる前に、金融機関に相談して具体的な条件や必要な書類を確認しましょう。金融機関の担当者に親族の土地で住宅ローンを利用する旨を伝えることで、適切なアドバイスを受けることができます。

贈与税や相続税に要注意！
税金対策の基本知識

贈与税の対策

• 年間110万円の非課税枠
  一年間に110万円までの贈与は非課税です。毎年少額ずつ贈与することで贈与税を回避できます。
• 配偶者控除
  配偶者に居住用不動産を贈与する場合、2,000万円まで非課税です。
• 相続時精算課税制度
  生前に2,500万円まで贈与しても税金がかからない制度ですが、相続時に相続税がかかります。

相続税の対策

• 生命保険の活用
  生命保険金は「500万円×法定相続人の数」まで非課税です。
• 小規模宅地等の特例
  自宅や事業用の土地について、一定の条件を満たせば評価額を減額できます。
• 生前贈与
  生前に財産を贈与しておくことで、相続税の対象となる財産を減らします。

土地の地番やインフラを確認！
住みやすい家を建てるために

地盤の確認方法

• 地盤調査
  専門の地盤調査会社に依頼して、地盤の強度や支持地盤の位置を調査してもらいます。代表的な調査方法には、スウェーデン式サウンディング試験やボーリング調査などがあります。
• 地盤サポートマップの利用
  地盤サポートマップを利用して、地盤の強さや地震時の揺れやすさを確認することができます。

インフラの確認方法

• 水道・電気・ガスの確認
  土地に水道、電気、ガスのインフラが整備されているか確認します。自治体やインフラ提供会社に問い合わせると詳細がわかります。
• 道路の状況
  土地にアクセスするための道路が整備されているか、またその道路が十分な幅を持っているか確認します。
• 公共施設の確認
  近くに学校、病院、スーパーなどの公共施設があるか確認します。これにより、生活の利便性が向上します。

まとめ

親や親族がもたれてる土地でご建築される場合は、新規分譲地購入とは違って実際に建築可能かどうか大切になってきますので、事前に調査する必要があります。他にも何か気になることがありましたらご相談お待ちしております。

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